Vốn vẫn đổ nhiều vào bất động sản

Theo TS Nguyễn Văn Thuận, dù hiện nay NH có thận trọng hơn khi xét duyệt cho vay đối với DN BĐS nhưng chưa đủ ngăn ngừa rủi ro nếu dòng vốn vẫn chảy ồ ạt vào các phân khúc BĐS đã tăng giá mạnh thời gian qua. Bởi trong quá khứ, việc nguồn vốn chảy mạnh vào BĐS, nhất là vốn vay từ các NH đã góp phần đẩy giá, tạo ra cơn sốt trên thị trường. Hậu quả sau đó thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng đóng băng, người tiêu dùng mất khả năng chi trả, tạo ra nợ xấu cho hệ thống NH.

Hút vốn nội, ngoại

Cho vay mua nhà, mua căn hộ dự án, cho vay xây dựng sửa chữa nhà… đang được các ngân hàng (NH) chào mời khách hàng cá nhân. Nhiều NH không ngần ngại công bố hạn mức tối đa cho vay có thể lên đến 100% chi phí mua nhà hoặc xây dựng với thời gian kéo dài 20 năm. Bên cạnh cho vay cá nhân, nguồn vốn từ các NH cũng liên tục rót vào cho các dự án của doanh nghiệp (DN) đầu tư kinh doanh.

Phó tổng giám đốc phụ trách cho vay cá nhân của một NH cổ phần, có tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với khách hàng cá nhân ở những tháng đầu năm tăng tới 24%, cho hay giá nhà đất tăng lên nhiều thu hút người dân tham gia giao dịch mua bán cũng tác động đến việc NH giải ngân nhanh cho đối tượng này. Nhưng từ đầu tháng 5 đến nay, lượng khách hàng vay mua nhà đã chậm hơn trước. Thông tin từ NH Nhà nước cho thấy dư nợ vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh chiếm 80% tổng dư nợ. 20% còn lại, tương đương khoảng 1,18 triệu tỉ đồng chảy vào bất động sản (BĐS), tiêu dùng, mua ô tô, chứng khoán…

Mặc dù không đưa ra con số dư nợ tuyệt đối nhưng cơ quan này liên tục cảnh báo các NH cần rà soát, đánh giá việc cho vay đối với lĩnh vực tiềm ẩn nhiều rủi ro như BĐS. Ông Nguyễn Hoàng Minh – Phó giám đốc NHNN chi nhánh TP.HCM – cho hay tín dụng đang có xu hướng tăng ở lĩnh vực phi sản xuất. Chỉ riêng 2 tháng đầu năm nay, các NH trên địa bàn thành phố cho vay 80% lĩnh vực sản xuất kinh doanh, gần 11% vào BĐS, cho vay tiêu dùng là 9%. Xét về tỷ lệ tăng trưởng, tín dụng BĐS giảm so với những năm trước nhưng về con số tuyệt đối vẫn tăng khoảng 10.000 tỉ đồng so với cuối năm 2016. Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, rút kinh nghiệm từ những năm trước có hiện tượng NH cho vay BĐS ồ ạt, nhất là những thời điểm thị trường BĐS sôi động, các NH hiện nay đã thận trọng hơn khi cho DN BĐS vay. Đặc biệt hiện các NH tập trung cho khách hàng cá nhân vay nhiều hơn cho chủ đầu tư dự án nhằm phân tán rủi ro.

Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch – Đầu tư) cũng cho thấy 5 tháng đầu năm nay, dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký vào lĩnh vực kinh doanh BĐS đạt 560,7 triệu USD, đứng thứ 4 về thu hút vốn FDI tại VN. Nhưng trong quý 1, số DN đăng ký thành lập mới trong lĩnh vực BĐS chiếm nhiều nhất với 924 DN, tăng 55% so với cùng kỳ năm trước.

Lý giải về điều này, TS Nguyễn Văn Thuận, Trường ĐH Tài chính – Marketing TP.HCM, cho rằng thời gian qua, nhiều tổ chức kinh tế quốc tế đều đưa ra nhận định nền kinh tế VN “sáng” hơn kinh tế nhiều nước trong khu vực và tiềm năng tăng trưởng khá cao nên các nhà đầu tư cũng kỳ vọng vào phân khúc BĐS thương mại, văn phòng, nghỉ dưỡng sẽ phát triển mạnh. Đó là lý do lĩnh vực này hút mạnh vốn nội, ngoại trên thị trường.

Thận trọng vay đầu tư

Vốn đổ vào nhiều, giá BĐS tăng mạnh khiến nhiều người đang chọn đổ tiền vào kênh đầu tư này. Tuy nhiên, theo các chuyên gia đây chính là giai đoạn khá rủi ro. Hiện sau thời gian tăng giá mạnh, thị trường BĐS nhiều nơi đã bắt đầu hạ nhiệt và giao dịch chậm lại.

Chỉ số giá BĐS tháng 5 do Công ty tư vấn BĐS Savills vừa công bố cho thấy lượng giao dịch nhà hạng A và B tại TP.HCM giảm lần lượt 50% và 35% trong quý 1/2017. Còn tại Hà Nội, trong quý 1/2017, chỉ số giá nhà ở đạt 106,6 điểm, giảm dưới 1 điểm theo quý và theo năm. Giá bán trung bình đạt mức 27,4 triệu đồng/m2 do giá thứ cấp giảm ở một số dự án bởi áp lực tăng nguồn cung. Tỷ lệ hấp thụ trên thị trường sơ cấp đạt khoảng 27%, giảm 4 điểm % theo quý và giảm 8 điểm % theo năm do nguồn cung lớn…

Điều đó cũng là một trong những nguyên nhân khiến nhiều NH đang thận trọng hơn trong việc cho vay về BĐS. Thậm chí một số NH dự báo lãi suất cho vay cá nhân đối với lĩnh vực BĐS có thể sẽ tăng khoảng 0,5%/năm so với mức phổ biến 10%/năm hiện nay.

Theo TS Nguyễn Văn Thuận, dù hiện nay NH có thận trọng hơn khi xét duyệt cho vay đối với DN BĐS nhưng chưa đủ ngăn ngừa rủi ro nếu dòng vốn vẫn chảy ồ ạt vào các phân khúc BĐS đã tăng giá mạnh thời gian qua. Bởi trong quá khứ, việc nguồn vốn chảy mạnh vào BĐS, nhất là vốn vay từ các NH đã góp phần đẩy giá, tạo ra cơn sốt trên thị trường. Hậu quả sau đó thị trường BĐS lại rơi vào tình trạng đóng băng, người tiêu dùng mất khả năng chi trả, tạo ra nợ xấu cho hệ thống NH.

Vì vậy NH Nhà nước thời gian qua đã lên tiếng cảnh báo về vấn đề này là tất yếu. Đặc biệt có những phân khúc BĐS giá đã tăng quá mạnh thì rủi ro sẽ càng gia tăng. Bản thân khách hàng cá nhân khi muốn vay mua nhà, mua đất ở thời điểm hiện nay cần thận trọng hơn. Ví dụ phân khúc căn hộ cao cấp và các dự án thuộc phân khúc giá cao sẽ khó được giao dịch khi thị trường đang có dấu hiệu chững lại. Đó là chưa kể lãi suất vay mua nhà thường có thời gian dài và biến động lãi suất cũng khó dự báo sẽ khiến người đi vay bị động, thậm chí dễ gặp nguy cơ mất khả năng thanh toán nếu số tiền vay lớn.